まちづくり 「絶対高さ制限」と「マンション円滑化法」の課題

2015.01.29

東京の縮図と言われる大田区ですが、町工場の倒産・廃業の跡地に、高層建築物などが目立ち、区内の様相が変わってきました。貴重な緑あふれる調布地域の森が高層建築物に変わるお知らせなど、行政の権限は確実に及ぶのかと考えてしまいました。
こうした変化にどう対応するか。地域力を生かした大田区まちづくり条例や大田区みどりの条例だけではなく、2013年には「大田区らしい多彩で魅力的な景観のあるまち」を目指して、景観法に基づく景観計画を施行いたしました。しかし条例や景観計画の効果は、一体どこまで及ぶのでしょうか。

建築主には、大田区景観条例に基づく「事前協議書」の提出が義務付けられ、景観アドバイザーへの意見聴取など事前協議を経て、景観法に基づく建築確認申請・許可申請が必要ですが、届出・協議に基づく行政指導は、もともと法的強制力のない、或いは弱い指導にとどまるため、事業者等の自主的な協力がなければ、景観計画が策定されても住民にとって地域の景観が守られるかと多くの課題が残ります。届出・協議の手続きと建築基準法の建築確認等の手続きとの連動が、確実に図れているでしょうか。指導の実効性は担保されているのでしょうか。

景観アドバイザーへの意見聴取は、事業者による計画内容の説明と計画内容に対する質疑という点で、公正で中立な立場での意見・判断が得られることと思います。地域住民にとって景観アドバイザーはいわば第3者機関であり議事録について公開するべきと考える。

折しも区では「住環境の悪化及び高さに伴う建築紛争を未然に防ぐため」絶対高さ制限の導入の検討を進め、第一次素案の区民意見を求めました。例えば、国分寺崖線に連なる第1種中高層地区で、しかも景観保全地域として指定されている場所に高さ約40メートルのマンション計画が進行中です。素案では絶対高さの指定値は20メートルのため、建替え後は20メートルまでしか建設できません。
しかし「既存不適格建築物」となった分譲共同住宅等の建て替えについては、一定の要件を満たせば一回の建替えに限り絶対高さ制限は適用しませんと素案で特例措置を設けています。マンションの寿命は40年とも50年とも言われ、一回の建替えに限り絶対高さ制限が適用されないとすれば、およそ80年から100年間、40メートルの建物が維持されます。

一方で既に建設済みの建物に入居している住民にとっても、既存不適格の建物の再建について十分な対処がなされなければ、財産権が守られない心配があり、地域紛争を生み出します。国立市のマンション紛争は、条例制定一か月前の駆け込み建設で、事業者との紛争に長い歳月を費やしました。

そうした懸念を払拭するため、絶対高さ制限の導入の時、対象となる市内全てのマンション管理組合に情報提供を行い、親切で丁寧な説明を繰り返した自治体があります。その結果、再建の特別措置を含めて合意を得たそうです。所有者の財産権に及ぶ規制に対し、区はこうした細やかな対応をすべきです。

建物の高さは、人口増加の時代から減少の時代に対応していかなければ、やがて建替えすらできず高層建築が取り残される危険があります。無自覚な高層化は、全国各地で紛争の種をまいてきましたが、大田区が絶対高さ制限を検討している最中、なかば駆け込み的な高層建築になんら打つ手がなければ、大田区景観条例や景観計画が機能することはできず、絶対高さ制限も誰のため、何のためなのか、その方向性を見つけられません。

更に12月24日、国は「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」を施行いたします。昭和56年以前に建設された旧耐震基準のマンションの建替えにあたり、防災上の観点から建替え促進したい国は、マンション建替えを同じ場所で行う場合に容積率を1.5倍に緩和することにしました。更に、マンションだけではなく、ホテルやオフィスビルへの建替えも可能となり、住居地域にホテルが建設されることも考えられるなど、都市計画も変わるとも指摘されています。

東京都の調査によれば、マンション総数は133188棟。そのうち旧耐震基準の分譲マンションは11892棟です。大田区内に分譲マンション666棟、賃貸マンション970棟と合計1636棟あります。このうち円滑化法の対象である旧耐震の分譲マンション建替えという課題も視野に入れておかなければ、区が進める高さ制限と、容積率が緩和される円滑化法では、矛盾する側面が出てきます。
例えば指定値20メートルの地域で建替えるとき、容積率緩和を受け、 指定値を超える高さの建物が建設される可能性も出てきます。その時、大田区の絶対高さ制限を順守させるのか、それとも円滑化法に基づき絶対高さを超えるマンションを建てさせるのかどうかという課題が突き付けられてくるのです。円滑化法の施行を前に、大田区として旧耐震のマンションについてどのように考え田るか。

絶対高さ制限という大きな命題は、区民の財産権や大田区のめざすまちの景観、そして、国の法律との整合性など実に多岐に亘る課題を内包して、制定は容易ではありません。景観条例第2次素案に向けパブリックコメントを集約していることと思いますが、今現在から少子高齢化に向かう大田区のまちづくりに、具体的なビジョンを描き区民に提示できるか。その前提があって初めて高さ制限が機能すると考え、区民の声を受け止め、庁内の十分な議論を重ね区民への説明責任を求めました。

 

 

 

 

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